加州:美國法拍屋風暴零保障

加州:美國法拍屋風暴零保障

Story tools

A A AResize

Print

 
English Version

三藩市——70歲的 Ethel Gist本打算在安迪奧市(Antioch)買了她夢寐以求的房子後便在退休安享晚年, 但怎料,她竟遇上了房貸風暴並在風暴的高峰期失去了房子,不得不與她的女兒和兩名孫兒租房子。

但失去房子不止Gist一個,來自洛杉磯東部的Rene Lopez同樣受風暴牽連, 失去房子後一家七口擠進了一個兩房單位。同時失去珠寶商工作的他正努力尋找一份餐館工作。

家住洛杉磯的Dianne Pinkston是一名自僱的報稅員。她繼承家產的房子後不久便失去,且有15萬元債務還沒有還清, 正值人生低潮的她說她從家人和朋友中尋求慰藉, 經過這嚴峻考驗, 她仍然勇敢面對。

Gist, Lopez 以及Pinkston代表著無數在加州法拍屋風暴中受害的面孔。自房貸危機爆發後, 被喻為黃金州(Golden State)的加州竟然是美國最多法拍屋的地方。根據RealtyTrac 2008年10月至2011年6月的資料顯示,超過50萬間房子遭收回 。

現時,法拍屋的收樓速度因銀行“自動簽名”醜聞爆發而減慢。“自動簽名”是形容銀行貸款員在未檢閱有關貸款文件前便批准收樓。 過去幾個月, 因銀行要重新檢閱他們這種做法和有關收樓程序而暫緩了許多多法拍屋通知。

但這只是暫時性的, 收樓速度極有可能在未來數個月內再次抬頭。RealtyTrac銷售及通訊主任Daren Blomquis估計,本應於今年被收樓的100萬間房子將在2012年進行。Blomquis說: “這並不代表這100萬人已經逃過收樓危機, 只是過程減慢了。”他形容完成整個收樓程序的時間由從前的154天增加至318天。
也就是說, 法拍屋風暴還遠遠沒有結束。

加州法拍屋風暴的規模


自2008年以來,加州約有120萬名屋主因被收樓而痛失家園。根據RE-Fund California的報告顯示(該報告從RealtyTrac和Mooody Analytics抽取資料進行分析),2012年加州將另有80萬間房屋面臨收樓。

儘管收樓風暴席捲著美國, 但只有少數的聯邦和州政策給予屋主幫助。聯邦的Home Affordable Modification Program (HAMP)就是其中一項,但該政策最終是失敗的,銀行只幫助了極少部分的屋主獲重新貸款。到目前為止, 通過該計畫而獲長期重新貸款的房屋數量全國只有約73萬間。而在加州, 過去三年內,只有12萬2,577名借貸人透過該計畫獲長期性重新貸款,相比120萬間房屋遭收樓實在幫助不大。

法拍屋風暴嚴重損害了加州多個市中心及其中谷(Central Valley)位置。根據RealtyTrac對今年前六個月的收樓統計分析顯示,加州每51個住屋單位,便有一個獲收樓通知。加州亦一度成為全國收樓數目最多的州分。

此風暴對少數族裔社區的影響尤其更甚。

根據三藩市聯邦儲備銀行的Carolina Reid博士的研究顯示, 少數族裔社區所受不的打擊不成比例。他對2005年審批的貸款作了一次抽樣性研究,發現當中12%為拉丁美裔借款人,8%為非裔借款人, 7%為亞裔借款人, 和5%白人借款人。Reid認為,這種情況與他們更容易接受次級房貸(subprime loans)有關。舉例說,在加州, Reid發現,相比較安全的鎖定性利率的一級房貸,拉丁美裔獲浮動性利率的次級房的機會比白人多出7.9%,而非裔和亞裔則分別高出6.7%和2.1%。

2010年,負責任借貸中心(Center for Responsible Lending)的研究顯示,加州的法拍屋有一半(48.2%)屬拉丁美裔借款人。

州政策只提供少許幫助

自收樓風暴發生以來,州政通過了數個法例來協助屋主解決法拍屋問題,但關注房屋問題的社區人士認為現時的幫助是不足夠的。

位於屋崙的房屋及經濟權利組織(Housing and Economic Rights Advocates)的主任Maeve Elise Brown 說,“立法會沒有立刻加入拯救行列是沒有理由的, 他們應支持有關立法, 減少屋主所受的傷害。”該組織是一家非牟利機構, 去年幫助了1,600 名屋主。
其他房屋權益爭取人指,SB94(一項於2009年通過的法案, 禁止任何參與重整房貸的人向屋主索取預繳費用)是迫切需要的。由於尋求重整貸款的屋主過多, 而真正能提供重整貸款的人很少,以致有詐騙分子有機可乘。 Brown說,當屋主連絡她的機構時, 很多時,他們已經交錢給這些所謂能夠幫他們重整房貸的騙徒了。她說:“很多人已經把1,000元到9000元不等的支票交給騙徒了。”

另外一項法例, 2008年的SB 1137, 要求服務人員在開始收樓行動前必須跟借款人連絡。 加州負責任借貸中心主任Paul Leonard說,這項律法是關鍵的, 因為以前服務員經常不接借款人的電話, 但現在借款人的需要不同了。 現在, 借款人要面對的問題是銀行會一邊處他們的重整貸款程序, 一邊開始收樓程序, 作成混亂。

法案SB 729將解決這個問題。該法案規定銀行在沒有答覆借款人能否重整房貸前, 不能開始收樓程序。但今年五月, 州立法委員會未能通過SB 729和另外兩項相關的法案。眾議院法案AB 1321原來要求規限縣政府在30日內記錄的法拍屋, 減少文件上的延誤。而法案AB 935原來要求銀行就每間遭收樓的房屋向地方和州政府繳付兩萬元, 以賠償地方和州政府的經濟損失。

但立法會則立法保護了另一群受法拍屋風暴影響的人:租客。法案SB120保護租客免因收樓而被截斷能源, 法案 SB1149則保護因收樓而被逼遷的租客的信用免受影響。

位於三藩市的租客組織 Tenants Together 2011年1月公佈的報告說,在2010年, 加州的法拍屋中有至少38%是出租的,使約20萬人失去住處。
州立法會不是唯一處理房貸詐騙的政府機構。上月,加州首席檢察官賀錦麗展開打擊房貸詐騙行動, 調查社區和企業層面上發生的非法金融活動。不過,加州首席檢察官辦公室遭裁減7,000萬元經費, 估計經費短缺將影響打擊的力度。

最巧合的是,美國銀行剛在同一時間與一群投資者達成85億元和解協議,這些投資者購買了房貸抵押證券。負責任借貸中心的Leonard說, 雖然同類型的和解協議可能在加州相繼發生, 但這種調查需要強大資源,而這是檢察官辦公室所缺乏的。

法拍屋對社會的影響仍是未知之數


房屋和金錢上的損失尚可計算,但法拍屋對失去家園的人感情上的傷害則難以預計。房屋及緊急權益組織的Brown說: “有些人不願意玩下去。有些人不再相信信用系統。”

學者需研究法拍屋風暴對少數族裔社區歷史上長遠的財政影響。 Brown說:“影響是巨大的,因為少數族裔通常比白人收入低,他們需要更長的時間來才能建立起來。”

Brown說, 他們正在觀察此風暴對兒童的影響。 根據組織First Focu的2008年報告顯示,估計有31萬1,900名加州兒童受收樓風暴影響, 該數字不包括因收樓而遭逼遷的兒童。 據研究指出,經常遷移的兒童在學習成績和行為上表現較差。 Brown認為加州和地方政府必須加強力量處理收樓風暴對社區的影響。

Brown說, 在俄亥俄州,成千上萬的法拍屋被不法之徒用作製冰毒工場, 而同類型的情況陸續在加州發生。但州立法會已經行動, 提前在2008年通過的法案SB1137, 如果銀行棄置或不打理空置的法拍屋的話,地方政府可向銀行收取每天1,000元。

這筆錢是非常有用的。根據RE-Fund加州組織(由California Reinvestment Coalition, SEIU, 和社區組織組成), 收樓對屋主, 地方政府,和州政府造成高達6500億元損失。研究也發現,每一間遭收樓的房子對附近的社區造成34萬元損失,地產稅損失2,000元,地方政府損失2萬元。