Las ejecuciones hipotecarias se acumulan, los esfuerzos de mediación fracasan

Las ejecuciones hipotecarias se acumulan, los esfuerzos de mediación fracasan

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‘Aún estamos en medio de la tormenta’

Por Kat Aaron y Mary Kane

PRINCE GEORGE’S COUNTY, Md. – Una estrategia ampliamente aclamada que apuntaba a evitar que los residentes de Maryland pierdan sus hogares al hacer que los bancos y los dueños de viviendas lleguen a un acuerdo en una ronda de negociaciones ha tenido muy poco éxito mientras la nación se prepara para otra ola de ejecuciones hipotecarias.

Maryland aprobó una ley hace un año, lo que dio a los dueños de inmuebles en ejecuciones hipotecarias el derecho a la mediación, en caso sea solicitada. El Departamento de Justicia informó en un estudio en noviembre que había más de 25 programas de mediación en 14 estados.

A partir del 31 de mayo, solo 56 dueños de viviendas en el estado han conseguido una modificación de sus préstamos a través de un programa de mediación. Los prestatarios se quejan de que los prestamistas están más interesados en las ejecuciones hipotecarias que en negociar. Un prestatario se horrorizó al descubrir que el banco había vendido su casa durante el proceso de mediación.

Las ejecuciones hipotecarias redujeron su frecuencia en la primera parte del 2011, mientras que los prestamistas lidiaban con acusaciones de "firmar robotizadamente" — es decir, la aprobación de los documentos de ejecuciones hipotecarias sin siquiera leerlos. Pero ahora, están regresando con una venganza: En marzo, se entregaron casi 30,000 notificaciones de ejecuciones hipotecarias, más del doble que en cualquier mes desde que el estado comenzó a guardar registros en el 2008, según un análisis de los registros del estado realizado por el Investigative Reporting Workshop (Taller de Informes Investigativos) en la Universidad American.

Para las comunidades de color en todo el país, puede avecinarse un "colapso de retrasos", dijo Alan Mallach, un experto en bienes raíces conocido a nivel nacional que ha realizado una extensiva investigación de campo sobre la crisis de ejecuciones hipotecarias. El condado de Prince George es un buen ejemplo de ello. El condado de mayoría negra más acaudalada de la nación ha sido devastado por la crisis de ejecuciones hipotecarias. Específicamente seleccionadas por los prestamistas que cobran sobreprimas (hipotecas de alto riesgo o "subprime") en los años del boom (de viviendas), el condado se encuentra hoy tambaleante bajo el peso de los hogares abandonados y la caída de los precios. El condado recibió más de 7,100 notificaciones de intención de entrar a ejecución hipotecaria en marzo.

"Me parece desalentador. Y creo que va a ponerse nefasto durante un tiempo. No estoy seguro sobre si estamos tan siquiera cerca de las secuelas. Aún estamos en medio de la tormenta ", afirmó Mallach.

Tras un año de la aprobación de la ley en Maryland, menos de 1,000 prestatarios han solicitado la mediación, y solo 56 de ellos habían recibido una modificación de su préstamo para el final de mayo, según el Departamento de Trabajo, Licencias y Reglamentos de Maryland.

Otros 159 casos terminaron en una mal llamada resolución contingente, lo que significa que a los prestatarios se les prometió una modificación que implicaba un papeleo adicional. En total, 829 casos de mediación han sido cerrados desde que la ley entró en vigencia.

A pesar de la baja participación, las sesiones de mediación han sido buenas para los prestatarios, afirmó Carol Gilbert, secretaria adjunta para la estabilización de vecindarios en el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland.

"Sea que eviten los ejecuciones hipotecarias o no, al menos llegan a una resolución del asunto, al entender cuál es la posición de su prestamista y al entender cuáles son sus opciones y cuáles no", afirmó.

Lo que el programa de mediación ha cumplido es "lograr que ambos lados de la transacción (de préstamo) se comuniquen", dijo Gilbert. "El lado de la ejecución hipotecaria está funcionando a velocidad turbo, es muy efectiva, y el lado de la modificación no. "

"Habíamos visto a tantos consumidores perderse cuando iban a la mitad de sus procesos de modificación y la siguiente semana nos interponían las ejecuciones hipotecarias, " dijo.

Excepto por el hecho de que aún está pasando.

Antoinette Barber, dueña de una vivienda en Baltimore, solicitó una sesión de mediación utilizando información proporcionada por su prestamista, el banco HSBC. Pero los problemas de papeleo plagaron su caso desde el principio, incluyendo el hecho de que el HSBC listara su casa como abandonada, dijo su abogada, la licenciada de Legal Aid (Ayuda Legal) Gretchen Reimert.

Los problemas comenzaron cuando el sobre que los abogados hipotecarios que representaban al HSBC le entregaron a Barber para enviar su solicitud de mediación fue etiquetado con una dirección incompleta. Los documentos no llegaron a su destino, así que no se programó ninguna sesión de mediación. Barber recibió una segunda notificación acerca de sus derechos de mediación y envió una segunda solicitud el 9 de marzo.

Pero los abogados del HSBC ya habían programado una venta por ejecución hipotecaria para el 11 de marzo. Y aunque la corte programó una sesión de mediación para el 13 de abril, y notificó a los abogados hipotecarios sobre la misma, la empresa hipotecaria no canceló la venta. La casa de Barber fue vendida dos semanas después. Barber, madre soltera de dos hijos, llegó a la sesión de mediación de abril en lágrimas.

El representante del HSBC dijo que el expediente de Barber había sido transferido a otro departamento y que no pudo encontrarlo. El abogado de ejecuciones hipotecarias del HSBC dijo que no podía acordar nada ese día, a menos que Barber permitiese que la venta por ejecución hipotecaria procediera. Barber lo rechazó y Reimert ha presentado una moción para rescindir la venta y detener el juicio.

"La mediación es una burla, " dijo Barber. "Realmente estaba contando con ella para ayudarme. Pero no logró hacer nada por mí. Fue una pérdida de tiempo. "

"HSBC mantiene un compromiso con la posibilidad de que uno pueda preservar su casa y considera la ejecución hipotecaria como un último recurso. Estamos investigando este asunto", dijo Neil Brazil, vicepresidente de asuntos públicos de HSBC. Dijo que la compañía no tenía otros comentarios al respecto, citando litigios pendientes.

Los prestatarios y sus consejeros en todo el país se han quejado de que el proceso de modificación se cae porque las personas en las centrales telefónicas de las entidades financieras no tienen el poder para cambiar los términos o el saldo de un préstamo.

Los problemas de mediación en Maryland son aún otro indicador de que, hasta ahora, los esfuerzos gubernamentales no están haciendo mella en el problema de las ejecuciones hipotecarias. Mallach no se siente optimista sobre si alguna vez lo harán.

"Es la desgracia de todo esto", comentó Mallach. "Básicamente, los prestamistas que hicieron estos préstamos están pagando enormes sumas de dinero a los inversionistas a los que han defraudado. Pero el problema para estas comunidades es que, básicamente, los prestamistas hacen lo que quieren, y siguen haciendo lo que les da la gana."

El editor de datos de Investigative Reporting Workshop, Jacob Fenton, contribuyó con este informe.