캘리포니아: 미 주택차압 위기 붕괴수준

캘리포니아:  미 주택차압 위기 붕괴수준

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캘리포니아 안티옥의 70세 이텔 기스트씨는 은퇴를 꿈꾸며 집 장만을 하였지만, 주택이 차압되고 현재는 딸과 두 손자랑 세입하여 살고 있다.

LA에 거주하는 르네 로페즈씨는 3베드룸 하우스를 잃고 7명의 가족이 2베드룸 아파트로 이사를 갔다. 예전에 보석상 일을 하였지만 지금은 직장도 잃고 식당 허드렛일을 찾고 있는 중이다.

자영업으로 세금보고 서류를 돕고있는 다이앤 핑크스톤씨는 가족으로 부터 집을 물려 받은지 얼마되지 않아 주택이 차압되었고, 아직도 150만 달러의 빗을 지고 있다고 한다. 그나마 이러한 시련 속에도 살아갈 수 있는 것은 가족과 친구들이 위안이 되기 때문이라고 한다.

기스트 로페즈와 핑크스톤씨는 캘리포니아 주택차압 위기의 피해자이며, 골든 스테이트로 불리던 캘리포니아는 미국 내 주택차압률 일위를 기록하고 있다. 리얼티트랙(RealtyTrac)에 따르면, 2008년 10월 부터 2011년 6월 까지 50만 주민들의 주택이 차압된 상태라고 한다.

융자 은행들이 적절한 서류 검토없이 주택 압류 서류에 사인(Robo-Signing)을 통해 주택 소유주들에게 부정적인 영향을 끼쳤다.

한편 주택차압은 앞으로도 계속 이어질 것으로 전망된다. 어바인 소재의 리얼티트렉의 커뮤니케이션 디렉터인 다렌 블롬퀴스트에 따르면 주택차압률이 수개월내로 증가할 것이며, 2012년 까지 100만 주택이 차압될 것이라고 추정하며, “주택차압률 서서히 증가하는 이유는, 주택차압 캐이스가 종료되는 총 소요 기간이 4년 전에는 154일 걸렸지만 지금은 318일이 걸리기 때문이다,”고 말했다.

주택시장 붕괴의 회복세는 아직 멀었다.

3년 간의 주택시장 붕괴로 가주의 어느 지역이 가장 타격을 입었는지와 어느 소수계 커뮤니티가 가장 악영향을 받았는지 및 공익 정책과 캘리포니아의 주택시장 회복에 미칠 영향을 알아본다.

가주 주택시장 위기의 규모

2008년 이후 캘리포니아 120만 주민들이 주택 차압의 위기를 겪었으며, 리얼티트랙과 무디 아날리틱의 데이타와 RE-Fund California Campaign의 조사에 따르면 앞으로 2012년 까지 80만 가구가 주택 차압 위기에 처해 있다고 한다.

사상 최대의 주택차압 위기에도 불구하고, 연방과 주정부는 주택소유자들이 안심하도록 내놓은 정책은 극소수에 불과하다. 연방 주택 융자 조정 프로그램(HAMP)의 주된 정책은 극심한 주택차압 위기를 벗어나는 것이다. 이러한 정책에도 불구하고 현재 가주의 고정금리 융자 조정 프로그램에 가입되어 있는 주택소유주들은 73만 명을 웃돌며, 지난 3년간 120만 명의 주택 소유주들이 주택 차압을 당했고, 연방 주택융자조정 프로그램의 도움으로 12만 2천 577명이 고정금리 융자조정을 받았다.

가주의 주택 차압 위기는 도시를 비롯한 특히 중가주 밸리지역에 심한 타격을 주었다. 리얼 트랙에 의하면 연초 6개월 동안 가주내 51개 가구 중 1 가구당 차압 통지를 받았다고 한다. 같은 기간 가주는 미국내 가장 높은 차압률을 기록했다.

주택시장 붕괴의 가장 큰 타격을 입은 주민들은 소수민이다.

샌프란시스코의 연방준비은행의 캐롤리나 리드 박사의 연구에 의하면, 소수민들이 주택차압 위기의 불균형적인 영향을 받았으며, 2005년 시작된 융자의 샘플 연구 결과 소수계별로 채무불이행률이 대략 히스패닉 대출자 12%, 아프리칸 어메리칸 대출자 8%, 아시안 대출자 7% 및 백인 대출자 5%로 나타났다.


또한 리드박사는 소수민이 주택차압의 위기를 더 많이 겪는 이유는 많은 경우가 서브프라임 론을 받는데 있다고 한다. 백인해 비해 히스패닉의 경우 7.9%가 고정금리 프라임론 보다는 서브프라임 변동금리 모기지를 받았으며, 블랙 6.7 % 및 아시안 2.1%로 조사되었다.

2010년 대출책임센터(Center for Responsible Lending)의 조사결과 가주의 절반이 넘는 주택차압은 라티노 대출자들이 대상이 되었다고 한다.

정부의 소수 구제 정책

주택시장의 위기가 시작된 이후, 정부는 위기의 주택 소유주들을 위해 여러가지 법안을 통과시켰으나 아직도 많은 도움이 필요한 실정이다.

지난해 1,600명의 주택소유주들을 도운 오클랜드 소재 비영리 주택 및 경제 권리 옹호단체의 메이브 엘리스 브라운 디렉터는 의회는 이러한 법안들이 위기와 협박의 위협을 받고 있는 주택소유주들을 돕도록 지지해야 한다고 지적했다.

특히 2009년에 통과된 상원법안 94는 융자 재조정 선지급 금지 법안이며, 심각한 조치가 필요했다. 모기지 상환에 어려움을 겪는 주택 소유주들을 대상으로한 융자 재조정 사기 피해도 폭발적으로 늘어났으며, 많은 주택 소유주들이 몇 천 달러에서 많게는 $9,000 달러까지 사기 피해를 입었다고 한다.

또한 융자은행이 차압 위기에 빠진 주택 소유주들에게 미리 경고를 주도록 하는 차압 방지 법안인 SB1137은 주택이 차압절차에 들어가기 전 융자은행이 주택소유주에게 전화를 하여 상황을 알려주어야 하지만, 대출자들이 전화를 하여도 받지 않는 실정이었다. 책임대출센터는 “듀얼 트랙”을 문제로 거론하며, 융자은행들은 주택소유주와 융자조정을 협상하면서 동시에 차압절차 또한 밟고 있는 현실이라고 한다.

상원법안 729는 융자은행에서 주택 차압절차를 진행하기 전 반드시 융자조정 가능 여부를 평가하도록 하는 법이 상정되었지만, 올 5월 주의회는 법안729를 비롯한, 다른 두 개의 법안, 주택 차압 절차 서류가 지연되지 않도록 차압 철차를 30일 내에 처리하도록 하는 법안인 1321과 융자은행들이 차압 주택에 한해 2만 달러 수수료를 지급하는 방법으로 전체적인 경제를 회복하는 법안 935는 상정되지 못했다.

또한 의회는 주택소유주 외에도 주택차압 위기를 겪고 있는 세입자들을 보호하는 법안을 내 놓았다. SB120은 유틸리티 회사들은 임대 주택 세입자들에게 건물주가 체납한 고지서 내역과 서비스 중단 일정을 통보해야 하며, SB 1149 법안은 주택차압으로 세입자의 크레딧에 손상이 가지 않도록 보호해야 한다는 법이다.

샌프란시스코 소재 세입자 권리 보호 기관인 테넌트 투게더의 2011년 1월 조사 결과에 따르면 적어도 2010년 가주의 38%의 차압된 주택의 유닛에는 세입자들이 살고 있었으며, 무려 20만 명의 세입자들이 주택에서 밀려나게 되었다고 한다.

주의회에서만 융자사기 문제를 해결하기 위해 노력하는 것만 아니라, 가주 법무장관인 해리스는 지난 달 지역사회와 기업차원에서 불법 금융행위 조사팀을 착수했다. 그러나 7천만 달러의 예산 삭감으로 인해 악영향을 받게 되었다고 하였다.

이러한 예산삭감의 불똥으로 피해를 보게된 프로젝트에 관련한 뉴스에 상반하여 뱅크 오브 어메리카와 한 투자그룹이 85억 달러의 모기지 담보 증권을 구입했다고 한다.

주택시장을 재건하고 주택소유주들을 보호하는 법을 재정하고 시행하기 위해서는 많은 지원이 필요하지만 예산삭감과 불경기는 여전히 악재로 남아있다.

무방비 주택차압이 사회에 미치는 영향

차압된 주택과 손실된 돈은 통계 추적할 수 있지만 집을 잃은 사람들의 피폐한 감정은 알려지지 않고 있으며, 많은 주민들이 크레딧 시스템에 불신을 갖고 있다고 경제권리 옹호단체의 브라운씨는 지적했다.

또한 브라운씨는 특히 주택시장 위기의 가장 큰 영향을 받은 소수민들은 백인에 비해 보수도 적게 받는 실정이라며, 무너진 주택시장을 구축하는데 상당히 오랜시간이 걸릴 것이며, 학자들은 이러한 역사적인 위기 상황이 사회에 미치는 영향을 연구과제로 삼아야 한다고 말했다.

특히 주택차압의 영향을 받은 어린이들에 대한 조사도 미비한 실정이다. First Focus 의 2008년 조사결과를 보면 가주의 31만 1900명의 어린이들이 주택차압의 영향을 받았다고 한다. 또한 이 조사는 세입자로 살면서 주택 차압의 피해를 본 어린이들의 통계는 포함되어 있지 않으며, 특히 이러한 악영향을 받은 어린이들은 학교 활동이나 행동발달에도 영향을 받는다고 한다.

예를들면 오하이오의 수 천개의 차압된 주택들과 폐허된 집들은 메탐페타민을 만드는 마약 소굴로 변했고, 가주 또한 유사한 일들이 자행되고 있다. 이러한 범법행위를 막고자 주 의회는 2008년 SB 1137 법안을 상정하여 융자은행들이 차압된 주택을 비워두면 일일 최대 $1,000 달러의 벌금을 부과하도록 하였다.

아마도 이러한 부과금은 유용하게 쓰일 것이다. 리펀드 가주 캠페인(RE-Fund California Campaign)에 따르면 가주의 차압된 주택의 손실을 따지면 6천 5백억 달러이며, 차압된 주택 한 가구당 지역사회는 34만 달러, 재산세 2천 달러 및 지역정부는 2만 달러의 손실을 보게 된다.

라 오피니언의 라저 린도와 파이널 콜의 샬린 모하메드가 기사에 도움을 주었습니다.