灣區房市風暴影響族裔社區

灣區房市風暴影響族裔社區

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由於灣區房價攀升,許多少數族裔屋主均受到嚴重的影響。

東灣房屋組織(East Bay Housing Organizations)主任布魯斯(Gloria Bruce )說,“灣區少數族裔屋主擁有聯繫緊密的屋主聯盟,尤其是在屋崙( Oakland )、 列治文(Richmond)和灣景區( Bayview )一帶。然而隨著屋主逐漸減少,族裔社群對房屋的掌控力也逐漸下降。”。

2011年消費者維權團體「負責貸款中心」 (Center for Responsible Lending )指出在美國少數族裔屋主(尤其是拉美裔和非裔),因法拍而失去房子的比例是白人的兩倍,而這群法拍屋屋主通常亦是次級貸款( subprime loans )的貸款人。

根據房屋雷達(Property Radar) 的法拍屋數據, 690萬在加州貸款的屋主,其中超過200萬的屋主無法支付房貸。 房屋貸款對族裔社區影響重大。根據 Zillow 對房地產的數據,在西屋崙( West Oakland )郵遞區號為946072的地區(此地區通常是非裔社區),許多屋主因房貸生活困難。

除了受到房價攀升的影響,許多屋主仍因經濟不景氣生活困難。在三藩市的米慎區經濟發展社( Mission Economic Development Agency )任職的夏安 (Cheyenne Martinez-Boyette) 說許多屋主受到失業或半失業的影響無法自立 。

夏安指出他所服務的客戶中,許多人因收入不足無法符合貸款修改( loan modifications )的資格。而因為房價和租價攀升的原因,房屋被法拍的屋主也很難在社區內找到其他適合的租屋。對於孩子仍在就學的家庭來說,搬家更是格外困難。

布魯斯說,州長布朗在2011年廢除加州各市提供居民可負擔房屋方案的「再發展局」(redevelopment agencies),於此之後,居民想要找到價格合理的租屋就更困難了。

夏安說“在租屋價格過高的情況下,那些失去房子的人該何去何從?”

加州再投資聯盟( California Reinvestment Coalition )的主任斯坦( Kevin Stein )說“因為租金過高,許多居民無所適從。缺乏可負擔的房屋是我們目前所面臨的危機。”

投資客和現金買家

誰將購買法拍屋? 根據房屋雷達的調查,使用現金買房者人數激增,在加州四分之一的買家使用現金購屋,而在2007年,始用現金購房的人數低於10%。

屋崙非盈利組織「都市策略委員會( Urban Strategies Council )」指出在2007年1月至10月,在屋崙一萬戶的法拍屋中,超過半數是被投資者購買,而這些投資者所購買的法拍屋中,超過90%的房屋是在低收入社區中。

斯坦說 “投資客用現金買房致使不使用現金的買家失去競爭力。賣家也傾向於和現金買家交易。”。

對於依靠貸款購房者,要找到可負擔的房價並不容易。 斯坦說,如果買家想要使用聯邦住房管理局( Federal Housing Administration )的貸款方案,買家就不能競標非符合聯邦住房管理局方案的房子,而法拍屋通常不符合聯邦住房管理局的條款。

少數族裔法拍屋大多屋況不佳,因此難尋買主。依據全國公平住房聯盟( National Fair Housing Alliance) 所做的調查,銀行較少保留族裔社群的法拍屋。 那些最終購買到法拍屋的往往是有資金的投資者,可以整修房屋符合法律標準,而非原來的屋主。

布魯斯說“因為價錢的關係,很多本地居民無法購房。有錢人用現金買房,讓本地一般收入的居民根本無法與之抗衡。 即便是中產階級家庭也無法負擔房價,何論是低收入戶居民。”

銀行違法和詐騙者

斯坦和夏安說,由於今年一月生效的加州屋主權利法案( California Homeowner Bill of Rights ), 限制了銀行的雙軌行為, 讓房屋被法拍的人數下降。 「雙軌」是指銀行在和屋主談判修改貸款的同時沒有停止法拍程序,造成屋主即便修貸成功仍難免房子被法拍的厄運。

然而目前大部份的銀行仍拒絕提供法拍屋屋主貸款修正,即便屋主很有可能符合貸款修正資格。今年加州再投資聯盟( California Reinvestment Coalition )發現超過六成具聯邦認證的房屋諮詢非營利組織和律師說,許多銀行仍持續進行雙軌行動,而大多數的銀行拒絕屋主的貸款修正時,拒絕提供明確解釋。

在許多貸款修正案件中,許多有語言限制的屋主不能使用母語或經由翻譯人員和銀行交涉。

夏安論及許多貸款詐騙,他說“許多房產經紀人哄抬自己為律師,欺騙英語能力有限的客戶。”

夏安舉出一個案例是一位屋主雇用了自稱律師的房產經紀人。即便這位屋主因收入不足不符合貸款修正,房產經紀人卻持續騙取諮詢費用。

詳細灣區屋主和租客獲取免費法律諮詢服務的資訊,請見相關新聞: the Castillo family, the Camelo family, and the Jones family